دستورالعمل مرحله اول تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت مشهود دانشگاه‌های علوم پزشکی به همراه نحوه ارزیابی املاک
مقدمه
این دستورالعمل در راستای مصوبات مشترک هیات امنای دانشگاه‌های علوم پزشکی سال ۱۴۰۴ به منظور تشریح چارچوب نظری تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت مشهود دانشگاه‌های علوم پزشکی و خدمات بهداشتی درمانی کشور بر اساس استاندارد‌های حسابداری بخش عمومی و دستورالعمل اجرایی نحوه و زمان شناسایی اولیه ، برکناری دایمی و واگذاری دارایی‌های دولت موضوع بخشنامه شماره ۵۱/
هدف
هدف تجدید ارزیابی، رساندن مبلغ دفتری دارایی‌های ثابت مشهود به ارزش منصفانه و بهبود کیفیت مربوط بودن اطلاعات از لحاظ تصمیم‌گیری است.
دامنه کاربرد
دامنه کاربرد این دستورالعمل تمامی مراکز آموزشی ، درمانی، بهداشتی، دانشکده‌ها، معاونتها و ستاد دانشگاه‌های علوم پزشکی و خدمات بهداشتی درمانی کشور موضوع مواد ۱ و ۲ آیین نامه مالی و معاملاتی دانشگاه‌های علوم پزشکی می‌باشد.
مسئئئولیت اجئئرا و نظارت مسئولیت اجرای این دستورالعمل در دانشگاه‌های علوم پزشکی به عهده معاون توسعه مدیریت و منابع و مدیر امور مالی با مشارکت مدیریت امور حقوقی و مدیریت منابع فیزیکی و نظارت بر طرحهای عمرانی دانشگاه‌ها و در واحد‌های تابعه بر عهدهی روسای واحد‌ها و رئیس حسابداری واحد‌های تابعه، تحت نظارت مدیر امور مالی دانشگاه می‌باشد.
تعاریف
· ارزش اقتصادی :ارزش فعلی خالص جریانهای نقدی آتی یا خالص ارزش خدمات ناشی از کاربرد مستمر دارایی ازجمله جریانهای نقدی ناشی از واگذاری نهایی آن یا مبلغ مورد انتظار برای تسویه یک بدهی.
· ارزش باقیمانده :مبلغ برآوردی که واحد گزارشگر در حال حاضر می‌تواند از واگذاری دارایی پس از کسر مخارج برآوردی واگذاری بدست آورد، با این فرض که دارایی در وضعیت متصور در پایان عمر مفید باشد.
· ارزش منصفانه: مبلغی است که خریداری مطلع و مایل و فروشندهای مطلع و مایل می‌توانند در معاملهای حقیقی و در شرایط عادی، یک دارایی را در ازای مبلغ مزبور با یکدیگر مبادله کنند.
· استهلاک :تخصیص سیستماتیک مبلغ استهلاکپذیر یک دارایی طی عمر مفید آن.
· خالص ارزش فروش : مبلغ وجه نقد یا معادل آن که از طریق فروش دارایی در شرایط عادی و پس از کسر کلیه هزینه‌های مرتبط با فروش حاصل می‌شود.
· دارایی ثابت مشهود: به دارایی مشهودی اطلاق می‌شود که:
الف. به منظور استفاده در تولید یا عرضه کالاها یا خدمات، اجاره به دیگران یا برای مقاصد اداری توسط واحد گزارشگر نگهداری می‌شود؛ و ب .انتظار می‌رود بیش از یک دوره مالی مورد استفاده قرار گیرد.
· زیان کاهش ارزش : مازاد مبلغ دفتری یک دارایی نسبت به مبلغ بازیافتنی آن.
· طبقه دارایی‌های ثابت مشهود: گروهی از داراییها که دارای ماهیت یا کارکرد مشابه در عملیات واحد گزارشگر است و در صورت‌های مالی به عنوان یک قلم جداگانه نشان داده می‌شود.
· عمر مفید: عبارت است از :
الف. مدت زمانیکه انتظار می‌رود دارایی مورد استفاده واحد گزارشگر قرار گیرد؛ یا ب . تعداد تولید یا واحد‌های مقداری مشابه که انتظار می‌رود در فرایند استفاده از دارایی توسط واحد گزارشگر تحصیل شود.
· مبلغ استهلاکپذیر :بهای تمام شده دارایی یا سایر مبالغ جایگزین بهای تمام شده پس از کسر ارزش باقیمانده آن.
· مبلغ بازیافتنی: خالص ارزش فروش یا ارزش اقتصادی یک دارایی، هر کدام که بیشتر است.
· مبلغ دفتری: مبلغی که دارایی پس از کسر استهلاک انباشته و کاهش ارزش انباشته مربوط، به آن مبلغ در صورت وضعیت مالی منعکس می‌شود.
اندازه‌گیری پس\\tاز شناخت طبق بند ۳۴ استاندارد حسابداری بخش عمومی شماره ۵، رویه‌های پذیرفته شده در خصوص اندازه‌گیری پس از شناخت اولیهی دارایی‌های ثابت مشهود، یکی از دو روش »بهای تمام شده« یا »تجدید ارزیابی« می‌باشد و باید در مورد تمام اقلام یک طبقه از دارایی‌های موصوف، به کار گرفته شود.
تمامی مراکز آموزشی ، درمانی، بهداشتی، دانشکده‌ها، معاونتها و ستاد دانشگاه‌های علوم پزشکی و خدمات بهداشتی درمانی کشور باید در زمان اندازه‌گیری پس از شناخت اولیه دارایی‌های ثابت مشهود و دارایی‌های نامشهود، از روش »تجدید ارزیابی« استفاده نمایند.
۱. تجدید ارزیابی پس از شناخت دارایی ثابت مشهود ، چنانچه ارزش منصفانه بهگونهای اتکاپذیر قابل اندازه‌گیری باشد، باید آن را به مبلغ تجدید ارزیابی، یعنی ارزش منصفانه در تاریخ تجدید ارزیابی پس از کسر استهلاک انباشته و کاهش ارزش انباشته بعد از تجدید ارزیابی، ارائه کرد پس از انجام تجدید ارزیابی، استهلاک انباشته قبلی حذف و مبلغ تجدید ارزیابی، از هر نظر جایگزین ناخالص مبلغ دفتری قبلی آن دارایی خواهد شد. ضمنا در خصوص عمر مفید داراییها مطابق بند ۶۰ استاندارد حسابداری بخش عمومی شماره ۵، »عمر مفید یک دارایی برحسب استفاده مورد انتظار واحد گزارشگر از دارایی تعریف می‌شود .خط مشی مدیریت دارایی در واحد گزارشگر ممکن است متضمن واگذاری دارایی پس از مدتی معین یا پس از مصرف بخش مشخصی از منافع اقتصادی یا خدمات بالقوه آتی آن باشد .
بنابراین عمر مفید یک دارایی ممکن است کوتاه‌تر از عمر اقتصادی آن باشد .برآورد عمر مفید دارایی موضوعی قضاوتی است که عمدتا مبتنی بر تجربه واحد گزارشگر در مورد دارایی‌های مشابه می‌باشد«.
قابل ذکر است، این دستورالعمل برای طبقات مشخص شده دارایی‌های ثابت مشهود، برای بار دوم است که صورت می‌گیرد. در صورت نیاز به ارزیابی مجدد داراییها، از طریق دستورالعمل‌های بعدی اطلاعرسانی می‌شود.
۱.۱. طبقات دارایی‌هایی که مورد تجدید ارزیابی قرار می‌گیرند
۱.۱.۱. طبقات دارایی‌هایی که برای بار دوم مورد تجدید ارزیابی قرار می‌گیرند به شرح ذیل می‌باشد:
۱.زمین: شامل زمین‌هایی است که مستند به اسناد املاک و یا شواهد معتبر در مالکیت یا در کنترل دانشگاه بوده است. (پیوست ۱)
۲. ساختمان و مستحدثات: شامل س اختمان و مستحدثات و محوطه سازیهایی است که مستند به اسناد املاک و یا شواهد معتبر در مالکیت یا در کنترل دانشگاه بوده است. بدیهی است ساختمان و مستحدثات که در اختیار و کنترل دانشگاه بوده ولی به علل مختلف در حساب‌های ذیربط ثبت نشده نیز مورد تجدید ارزیابی قرار گرفته و در حساب‌ها ثبت می‌گردد. (پیوست ۲)
۳. تاسیسات: دارایی‌های ثابت مشهود غیر منقولی است که امکانات و تسهیلات لازم را در دانشگاه جهت امکان فعالیت اعم از تولیدی و یا پشتیبانی و رفاهی، مهیا می‌سازد و طبق مدارک و یا شواهد معتبر در مالکیت یا در تصرف دانشگاه بوده است. تاسیسات شامل: تاسیسات برق و برق رسانی، تاسیسات آب و فاضلاب، تاسیسات حرارتی و تهیه (مانند: شوفاژ و موتورخانه، چیلر، مخازن سوخت، فن و هواکش)، تاسیسات سرد خانه، تاسیسات مخابراتی و سیستم اعلام و اطفاء حریق می‌باشد.) (پیوست ۳)
۴. وسایط نقلیه: شامل وسایط نقلیهای است که مستند به اسناد نقلیه و یا شواهد معتبر در مالکیت یا در تصرف دانشگاه بوده است. بدیهی است وسایط نقلیهای که در تصرف و در اختیار دانشگاه بوده ولی به علل مختلف در حساب‌های ذیربط ثبت نشده نیز، مورد تجدید ارزیابی قرار گرفته و در حساب‌ها ثبت می گردد. همچنین تعیین عمر مفید وسائط نقلیه تابع قوانین و مقررات راهنمایی و رانندگی می باشد.
۵. ماشین آلات و تجهیزات سنگین : شامل ماشین آلات و تجهیزاتی است که طبق مدارک و یا شواهد معتبر در مالکیت یا در تصرف دانشگاه بوده است (طبق لیست ارسالی در دستورالعمل) . بدیهی است ماشین آلات و تجهیزاتی که در تصرف و در اختیار دانشگاه بوده ولی به علل مختلف در حساب‌های ذیربط ثبت نشده مورد تجدید ارزیابی قرار گرفته و در حساب‌ها ثبت می‌گردد.
تجدید ارزیابی همزمان اقلام یک طبقه دارایی ثابت مشهود، به آن دلیل ضرورت دارد که از ارزیابی اختیاری داراییها و گزارش آن ها در صورت‌های مالی که منجر به اختلاط بهای تمام شده تاریخی و ارزش‌های منصفانه در تاریخ‌های متفاوت می‌شود، اجتناب گردد.
۲-۱ .مشخصات ارزیاب و شرایط مبنای تجدید ارزیابی تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت مشهود، باید توسط ارزیابان مستقل و دارای صلاحیت حرفه‌ای، انجام شود.
با عنایت به اینکه استفاده از کارشناس رسمی و ارزیاب مستقل دارای صلاحیت حرفه ای، هزینه بر بوده و با در نظر گرفتن محدودیت منفعت و هزینه ، به موجب تبصره ماده ۹۲ آئین نامه مالی و معاملاتی دانشگاه‌های علوم پزشکی و شیوه نامه شناسایی دارایی‌های دولت ، ارز شگذاری داراییها براساس ارزیابی گروه کارشناسی منتخب دستگاه اجرایی) حداقل شامل نماینده مدیر مالی، نماینده رییس دانشگاه و یک نفر متخصص در حوزه مربوط (انجام می‌شود.
در صورت ضرورت استفاده از مشاوره و خدمات موسسات حسابرسی، جهت شناسایی و ثبت دارایی‌های تجدید ارزیابی شده، بلامانع می‌باشد.
۳-۱ .مازاد تجدید ارزیابی افزایش مبلغ دفتری یک دارایی ثابت مشهود در نتیجه تجدید ارزیابی آن مستقیما تحت عنوان مازاد تجدید ارزیابی ثبت و در صورت وضعیت مالی به عنوان بخشی از ارزش خالص طبقه‌بندی می‌شود .
هرگاه افزایش مزبور عکس یک کاهش قبلی ناشی از تجدید ارزیابی باشدکه به‌عنوان هزینه شناسایی گردیده است؛ در این صورت، این افزایش تا میزان هزینه قبلی شناسایی شده در رابطه با همان دارایی باید به‌عنوان درآمد دوره شناسایی شود .کاهش مبلغ دفتری یک دارایی ثابت مشهود در نتیجه تجدید ارزیابی آن به‌عنوان هزینه شناسایی می‌شود .هرگاه کاهش مزبور عکس یک افزایش قبلی ناشی از تجدید ارزیابی باشد که به حساب مازاد تجدید ارزیابی منظور شده است؛
دراین صورت، این کاهش باید تا میزان مازاد تجدید ارزیابی مربوط به همان دارایی به بدهکار حساب مازاد تجدید ارزیابی منظور گردد و باقیمانده به عنوان هزینه شناسایی شود.
مازاد تجدید ارزیابی منعکس شده در سرفصل ارزش خالص، باید در زمان برکناری دائمی یا واگذاری دارایی مربوط یا متناسب با استفاده از آن توسط واحد گزارشگر، به مازاد کسری انباشته منتقل می‌شود .
مازاد تجدید ارزیابی در صورت وضعیت مالی به عنوان بخشی از ارزش خالص پایان سال منعکس می‌گردد .در مواردی که مازاد تجدید ارزیابی متناسب با استفاده از دارایی توسط واحد گزارشگر به حساب ارزش خالص منظور می‌شود، مبلغ مازاد قابل انتقال معادل تفاوت بین استهلاک مبتنی بر مبلغ تجدید ارزیابی دارایی و استهلاک مبتنی بر بهای تمام شده تاریخی آن است.
۴-۱ .شرح اقدامات اجرای عملیات تجدید ارزیابی داراییها را باید به چهار مرحله عمده تقسیم کرد:
۱-۴-۱ .صورتبرداری و پلاکگذاری تمامی دارایی‌های در حال بهره‌برداری، بر اساس مشاهده عینی: قبل از انجام هر عملیاتی، ابتدا باید لیستی دقیق از دارایی‌های مورد استفاده دانشگاه که در مالکیت و کنترل دانشگاه می‌باشد، تهیه شود. این کار توسط اداره حسابداری مدیریت (کالا، اموال و خدمات) صورت می‌پذیرد. اطلاعات صورتبرداری شده باید با اطلاعات موجود در نرم افزار مطابقت داده شود. صحت و کامل بودن اطلاعات موجود در هر طبقه مورد بررسی قرار گیرد و در صورت وجود مغایرت، نسبت به رفع آن اقدام شود.
در صورتیکه اموال قبل از تمام شدن عمر مفید، غیر قابل استفاده تشخیص داده شود باید لیست موارد مربوطه توسط مدیر مالی دانشگاه/ دانشکده جهت تعیین تکلیف به هیات رییسه دانشگاه ارجاع شود. -
- در صورت کسری در اموال ابواب جمعی، باید مطابق ماده ۴۹ آیین نامه مالی معاملاتی با آن برخورد شود.
۲-۴-۱ .ارزش‌گذاری دارایی‌های صورت برداری شده و تعیین عمر مفید باقی مانده آنها: پس از صورت برداری و پلاک گذاری داراییها باید ارزش منصفانه آنها مشخص شود و جایگزین مبلغ دفتری داراییها شود. مطابق آیین نامه مالی و معاملاتی، ارزش گذاری داراییها توسط کارشناسان خبره منتخب رییس دانشگاه انجام شود. در سال تجدید ارزیابی برای ساختمان و مستحدثات، تاسیسات، وسائط نقلیه و ماشین آلات و تجهیزات، عمر مفید باقیمانده داراییها نادیده گرفته می‌شود و به سه صورت عمر مفید جدید آن برآورد خواهد شد.
در صورتیکه تاریخ بهره‌برداری (برای دارایی مورد نظر) قبل از سال مالی ۱۳۸۰ باشد، عمر مفید برای ساختمان‌های بتنی ۵ سال و اسکلت فلزی ۴ سال، برای ساختمان‌های آجری ۲ سال و تاسیسات ۴ سال، در نظر گرفته شود .در صورتیکه تاریخ بهره‌برداری (برای دارایی مورد نظر) از سال مالی ۱۳۸۰ تا پایان سال مالی ۱۳۸۹ باشد، عمر مفید برای ساختمان‌های بتنی ۱۵ سال و اسکلت فلزی ۱۰ سال، ساختمان‌های آجری ۵ سال و تاسیسات ۱۰ سال در نظر گرفته شود .در صورتیکه تاریخ بهره‌برداری (برای دارایی مورد نظر) از سال مالی ۱۳۹۰ تا ۳۹۹۱ باشد عمر مفید برای ساختمان‌های بتنی ۲۵ سال و اسکلت فلزی ۲۰ سال، برای ساختمان‌های آجری ۱۰ سال و تاسیسات ۲۰ سال در صورتیکه تاریخ بهره‌برداری (برای دارایی مورد نظر) از سال مالی ۱۴۰۰ به بعد باشد، نرخ / مدت تعیین شده بر اساس دستورالعمل شماره ۵۱/
۳-۴-۱. با توجه به اینکه تجدید ارزیابی در سال مالی ۱۴۰۵ انجام خواهد شد، لذا دارایی‌هایی که قبل از تاریخ ۱۴۰۵/۱/۱ خریداری شده است، مورد ارزیابی قرار می‌گیرد.
۴-۴-۱ .اطلاعات گردآوری شده در نرمافزار و تولید سند حسابداری: ثبت اطلاعات داراییها در نرم افزار مالی نیازمند تولید ابزار مربوطه در نرم افزار می‌باشد. پس از تولید آن، تمامی اطلاعات گردآوری شده اعم از ارزش منصفانه و عمر مفید دارایی اختصاص داده خواهد شد. در این مرحله نرم افزار حسابداری باید مطابق استاندارد‌ها و نظام حسابداری بخش عمومی، سند حسابداری آن را تولید کند.
| سال مالی طبقه اموال | قبل از سال مالی ۱۳۸۰ | از سال مالی ۱۳۸۰ تا پایان سال مالی ۱۳۸۹ | از سال مالی ۱۳۹۰ تا پایان سال مالی ۱۳۹۹ | از سال مالی ۱۴۰۰ به بعد |
|---|---|---|---|---|
| ساختمان اسکلت بتنی | ۵ سال | ۱۵ سال | ۲۵ سال | طبق دستورالعمل شماره ۵۱/ |
| ساختمان اسکلت فلزی | ۴ سال | ۱۰ سال | ۲۰ سال | |
| ساختمان آجری | ۲ سال | ۵ سال | ۱۰ سال | |
| تاسیسات | ۴ سال | ۱۰ سال | ۲۰ سال |
پیوست ۱
نام واحد:
طبقه دارایی: زمین تاریخ صورت برداری اموال:
اعضا کمیته ارزیابی رئیس حسابداری مدیرمالی دانشگاه معاون توسعه مدیریت و منابع امضاء امضاء امضاء امضاء
| مشخصات عمومی | ثبت در سیستم اموال | ثبت در سیستم سادا | اطلاعات تجدید ارزیابی اول / قب ل از تجدید ارزیابی | تجدید ارزیابی دوم | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ردی ف | کد واحد | نام واحد | کد اموال | شرح اموال | کاربری زمین | آدرس (مح ل استقرار) | نوع مالکی ت | عرصه (م تراژ) | شماره ثبتی | ثبت شده | ثبت نشده | ثبت شده | ثبت نشده | بهای تمام شده/ تجدید ارزیابی | ارزش منصفانه |
| ۱ | |||||||||||||||
| ۲ | |||||||||||||||
| ۳ | |||||||||||||||
| ۴ | |||||||||||||||
| ۵ | |||||||||||||||
| ۶ | |||||||||||||||
| ۷ |
پیوست ۲
مشهود
اعضا کمیته ارزیابی رئیس حسابداری مدیریت مدیرمالی دانشگاه /مسئول امورمالی واحد رئیس دانشگاه /معاون توسعه/ رئیس واحد امضا امضا امضا امضا
| نام واحد: طبقه دارایی: ساختمان تاریخ صورت برداری اموال: | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| مشخصات عمومی | ثبئئئت در سیسئئئت | ثبت در سیست سادا | تاریخ بهره برداری | اطلاعئئات تجدیئئد ارزیئئابی اول / قبئئل از | اطلاعئئات تجدیئئد | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| اموال | تجدید ارزیابی | ارزیابی دوم | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ردیف | کد واحد | شناسه تولید | کد اموال | شرح اموال | کاربری | ، ، ، ، ، | آدرس (محل استقرار ( | نوع مالکی ت) سند قطعی ، استیج اری، اوقافی و).... | نوع ساخت مان) ساخت مان بتنی، اس کل ت فلزی، آجری و)... | اعیان (متراژ ( | شماره ثبتی | ثبت شده | ثبت نشده | ثبت شده | ثبت نشده | مانده عمر مفید | بهای تمام شده / تجدید ارزیابی | استهلاک انباشته | مبلغ دفتری | ارزش منصفانه *** | عمر مفید جدید | |||||||||||||||||||||||||
| ساختمان) آ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| موزشی | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| درمانی، | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| آموزشی، | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| بهداشتی | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| درمانی، | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| درمانی، | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| اداری | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| پشتیبانی، | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ورزشی | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ،رفاهی و | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| مسکونی | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| و... | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ۱ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ۲ |
پیوست ۳
اعضا کمیته ارزیابی رئیس حسابداری مدیریت مدیرمالی دانشگاه /مسئول امورمالی واحد رئیس دانشگاه /معاون توسعه/ رئیس واحد امضا امضا امضا امضا
| نام واحد: طبقه دارایی: تاسیسات تاریخ صورت برداری اموال: | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| مشخصات عمومی | ثبئئئت در سیسئئئت اموال | اطلاعات تجدید ارزیابی اول / قبل از تجدید ارزیابی | اطلاعات تجدید ارزیابی دوم | ||||||||||
| ردی ف | کئئئئد واحد | شناسئئئئه تولید | کئئئئد اموال | شئئئئرح اموال | آدرس محئئئئئئ ل استقرار | ثبئئئت شده | ثبئئئئت نشده | مانئئده عمئئر مفید | بهئئای تمئئام شده | اسئئئئئتهلاک انباشته | مبلئئئئئغ دفتری | ارزش منصفانه | عمئئر مفیئئد جدید |
| ۱ | |||||||||||||
| ۲ |
پیوست ۴
رئیس حسابداری مدیریت اعضا کمیته ارزیابی مدیرمالی دانشگاه /مسئول امورمالی واحد رئیس دانشگاه /معاون توسعه/ رئیس واحد امضا امضا امضا امضا
| نام واحد: | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| طبقه دارایی: وسائط نقلیه | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| تاریخ صورت برداری اموال: | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| مشخصات عمومی | ثبت در سیستم | اطلاعات تجدید ارزیابی اول / قب | ل | اطلاعات تجدید | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| اموال | از تجدید ارزیابی | ارزیابی دوم | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ردی ف | کد واحد | نام واحد | شناسه تولید | کد اموال | شرح اموال | شماره پلاک | شماره شاسی | سال | ثبت شده | ثبت نشده | بهای تمام ** شده | تاریخ بهر ه برداری | ارزش منصفانه | عمر مفید جدید | ||||||||||||||||||||||||||||||
| ساخت) مد | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ل ( | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ۱ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ۲ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ۳ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ۴ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ۵ |
پیوست ۵
اعضا کمیته ارزیابی رئیس حسابداری مدیریت مدیرمالی دانشگاه /مسئول امورمالی واحد رئیس دانشگاه /معاون توسعه/ رئیس واحد امضا امضا امضا امضا
| نام واحد: طبقه دارایی: ماشین آلات و تجهیزات تاریخ صورت برداری اموال: | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| مشخصات عمومی | ثبت در سیستم اموال | اطلاعات تجدید ارزیابی اول / قبل از تجدید ارزیابی | اطلاعات تجدید ارزیابی دوم | ||||||||||
| ردی ف | کد واحد | شناسه تولید | کد اموال | شرح اموال | کاربرد (پزش کی و غیر پزشکی) | محل استقرار | ثبت شده | ثبت نشده | بهای تمام شده | تاریخ بهر ه برداری | عمر مفید | ارزش منصفانه | عمر مفید جدید |
| ۱ | |||||||||||||
| ۲ | |||||||||||||
| ۳ |
پیوست ۶
تشریح موضوعات حسابداری در زمان تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود دوحالت ممکن بوجود می‌آید:
الف – دارایی برای نخستین بار تجد ید ارز یابی می گردد:
· در نتیجهی تجدید ارزیابی دارایی، ارزش منصفانه دارایی بیشتر از مبلغ دفتری آن باشد هرگونه افزایش ارزش، ناشی از تجدید ارزیابی دارایی، در بستانکار حساب »مازاد تجدید ارزیابی« ثبت می‌شود و ماندهی آن طی عمر مفید باقیمانده دارایی (بر اساس جدول مربوط به بند ۳-۴-۱) مستهلک می‌شود) مازاد تجدید ارزیابی بدهکار و حساب سایر تغییرات در ارزش خالص بستانکار می‌شود (. برای تشریح بیشتر این موضوع با ذکر مثال توضیح داده می‌شود:
شرکت الف ساختمانی به بهای تمام شده ۸،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال را در تاریخ ۱۳۹۲/۱۲/۲۹ خریداری و به بهره‌برداری رساند. عمر مفید مورد انتظار ساختمان با روش استهلاک خط مستقیم می‌باشد و ارزش منصفانه ساختمان در پایان سال ۹۶ ۷،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال می‌باشد:
| تاریخ | عنوان حساب | بدهکار | بستانکار |
|---|---|---|---|
| ۱۳۹۲/۱۲/۲۹ | ساختمان | ۸،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ | |
| بانک اعتبارات | ۸،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ | ||
| ۱۳۹۳/۱۲/۳۰ | هزینه استهلاک ساختمان | ۵۶۰،۰۰۰،۰۰۰ | |
| استهلاک انباشته ساختمان | ۵۶۰،۰۰۰،۰۰۰ | ||
| ۱۳۹۴/۱۲/۲۹ | هزینه استهلاک ساختمان | ۵۲۰،۸۰۰،۰۰۰ | |
| استهلاک انباشته ساختمان | ۵۲۰،۸۰۰،۰۰۰ | ||
| ۱۳۹۵/۱۲/۳۰ | هزینه استهلاک ساختمان | ۴۸۴،۳۴۴،۰۰۰ | |
| استهلاک انباشته ساختمان | ۴۸۴،۳۴۴،۰۰۰ | ||
| ۱۳۹۶/۱۲/۲۹ | هزینه استهلاک ساختمان | ۴۵۰،۴۳۹،۹۲۰ | |
| استهلاک انباشته ساختمان | ۴۵۰،۴۳۹،۹۲۰ |
استهلاک انباشته بهای تمام شده مبلغ دفتری ساختمان - = ۸،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ۵،۹۸۴،۴۱۶،۰۸۰ ۲،۰۱۵،۵۸۳،۹۲۰ - = مبلغ دفتری - ارزش منصفانه = مازاد تجدید ارزیابی ۷،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ۱،۰۱۵،۵۸۳،۹۲۰ = ۵،۹۸۴،۴۱۶،۰۸۰ -
| تاریخ | عنوان حساب | بدهکار | بستانکار |
|---|---|---|---|
| ۱۳۹۶/۱۲/۲۹ | استهلاک انباشته ساختمان | ۲،۰۱۵،۵۸۳،۹۲۰ | |
| ساختمان | ۱،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ | ||
| مازاد تجدید ارزیابی | ۱،۰۱۵،۵۸۳،۹۲۰ | ||
| ۱۳۹۷/۱۲/۲۹ | * هزینه استهلاک ساختمان | ۲۸۰،۰۰۰،۰۰۰ | |
| استهلاک انباشته ساختمان | ۲۸۰،۰۰۰،۰۰۰ | ||
| ۱۳۹۷/۱۲/۲۹ | ** مازاد تجدید ارزیابی | ۴۰،۶۲۳،۳۵۷ | |
| سایر تغییرات در ارزش خالص | ۴۰،۶۲۳،۳۵۷ |
*با توجه به جدول مربوط به بند ۱.۴.۲، عمر مفید دارایی بر اساس جدول مربوط به ستورالعمل شماره ۵۱/
۲۵ سال / ۷،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ = ۲۸۰،۰۰۰،۰۰۰ ** ماندهی تجدید ارزیابی بر اساس روش استهلاک و مدت مشخص شده برای آن دارایی (خط مستقیم و ۲۵ سال) سالانه مستهلک می‌گردد.۲۵ سال / ۱،۰۱۵،۵۸۳،۹۲۰ = ۷۴۰،۶۲۳،۳۵ · در نتیجهی تجدید ارزیابی دارایی، ارزش منصفانه دارایی کمتر از مبلغ دفتری آن باشد هرگونه کاهش ارزش ناشی از تجدید ارزیابی دارایی، در بدهکار حساب »زیان کاهش ارزش دارایی« ثبت می‌شود برای تشریح بیشتر این موضوع با ذکر مثال توضیح داده می‌شود:
شرکت الف ساختمانی به بهای تمام شده ۸،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال را در تاریخ ۱۳۹۲/۱۲/۲۹ خریداری نمود.
عمر مفید مورد انتظار ساختمان با روش استهلاک خط مستقیم می‌باشد. ارزش منصفانه ساختمان در پایان سال ۹۶ ۵،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال می‌باشد:
| تاریخ | عنوان حساب | بدهکار | بستانکار |
|---|---|---|---|
| ۱۳۹۲/۱۲/۲۹ | ساختمان | ۸،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ | |
| بانک اعتبارات | ۸،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ | ||
| ۱۳۹۳/۱۲/۳۰ | هزینه استهلاک ساختمان | ۵۶۰،۰۰۰،۰۰۰ | |
| استهلاک انباشته ساختمان | ۵۶۰،۰۰۰،۰۰۰ | ||
| ۱۳۹۴/۱۲/۲۹ | هزینه استهلاک ساختمان | ۵۲۰،۸۰۰،۰۰۰ | |
| استهلاک انباشته ساختمان | ۵۲۰،۸۰۰،۰۰۰ | ||
| ۱۳۹۵/۱۲/۳۰ | هزینه استهلاک ساختمان | ۴۸۴،۳۴۴،۰۰۰ | |
| استهلاک انباشته ساختمان | ۴۸۴،۳۴۴،۰۰۰ | ||
| ۱۳۹۶/۱۲/۲۹ | هزینه استهلاک ساختمان | ۴۵۰،۴۳۹،۹۲۰ | |
| استهلاک انباشته ساختمان | ۴۵۰،۴۳۹،۹۲۰ |
استهلاک انباشته بهای تمام شده مبلغ دفتری ساختمان - = ۸،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ۵،۹۸۴،۴۱۶،۰۸۰ ۲،۰۱۵،۵۸۳،۹۲۰ - = مبلغ دفتری - ارزش منصفانه = زیان کاهش ارزش دارایی ۵،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ (۹۸۴،۴۱۶،۰۸۰) ۵،۹۸۴،۴۱۶،۰۸۰ - = * با توجه به دستورالعمل شماره ۵۱/
۲۵ سال / ۵،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ = ۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ب- دارایی قبلا تجدید ارزیابی شده است:
اگر دارایی که قبلا تجدید ارزیابی شده، دوباره تجدید ارزیابی شود، مبنای مقایسه مبلغ دفتری فعلی (پس از تجدید قبلی و استهلاک‌های بعدی) است، نه بهای تمام‌شده اولیه
| تاریخ | عنوان حساب | بدهکار | بستانکار |
|---|---|---|---|
| ۱۳۹۶/۱۲/۲۹ | استهلاک انباشته ساختمان | ۲،۰۱۵،۵۸۳،۹۲۰ | |
| زیان کاهش ارزش دارایی | ۹۸۴،۴۱۶،۰۸۰ | ||
| ساختمان | ۳،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ | ||
| ۱۳۹۷/۱۲/۲۹ | * هزینه استهلاک ساختمان | ۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰ | |
| استهلاک انباشته ساختمان | ۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰ |
پس از هر تجدید ارزیابی:
-مبلغ جدید دارایی مبنای استهلاک قرار می‌گیرد
-عمر مفید باقیمانده باید بازنگری شود و کارشناس ، عمر مفید جدید را بر اساس وضعیت فعلی دارایی تعیین می کند
-عمر مفید کارشناسی جدید مبنای محاسبه استهلاک آتی دارایی و مازاد تجدید ارزیابی است.
- تغییر عمر مفید ، فقط از تاریخ تجدید ارزیابی جدید اعمال می شود (عطف به ماسبق نیست) و استهلاک گذشته تغییر نمی کند.
نکته:
ماندهی حساب »مازاد تجدید ارزیابی« هر ساله بر اساس عمر مفید باقیماندهی آن دارایی به حساب »سایر تغییرات در ارزش خالص« منتقل می‌شود. در صورتی که دارایی مورد نظر دارای عمر مفید نامعین باشد مانند زمین، ماندهی حساب »مازاد تجدید ارزیابی زمین« تا زمان فروش یا تهاتر باقی می‌ماند (یعنی مستهلک نمی‌شود) و به حساب »سایر تغییرات در ارزش خالص« منتقل نمی‌شود.
| حالتهای ممکن | شرح | مازاد قبلا شناسایی شد ه | زیان کاهش ارزش قبلا شناسایی شد ه |
|---|---|---|---|
| ۱ | ارزش منصفانه جدید بیشتر از مبلغ دفتری باشد | - مازاد تجدید ارزیابی جدید شناسایی می شود - مبلغ مازاد تجدید ارزیابی جدید به سرجمع مازاد تجدید ارزیابی قبلی اضافه می شود | - تا سقف زیان کاهش ارزش قبلی به حساب " درآمد برگشت کاهش ارزش دارایی " برمیگردد - مابه التفاوت افزایش ارزش تا سقف زیان کاهش ارزش قبلی به حساب مازاد تجدید ارزیابی ثبت می شود |
- از محل مازاد تجدید ارزیابی قبلی همان دارایی کسر می‌شود ارزش منصفانه جدید
- اگر مبلغ مازاد تجدید ارزیابی قبلی کافی ۲ کمتر از مبلغ دفتری زیان کاهش ارزش دارایی شناسایی می گردد نباشد، مابهالتفاوت به حساب " زیان کاهش باشد ارزش دارایی " منظور می‌شود
۱- ارزش منصفانه جدید بیشتر از مبلغ دفتری باشد:
۱-۱ : مازاد تجدید ارزیابی قبلا شناسایی شده باشد:
- مازاد تجدید ارزیابی جدید شناسایی می‌شود و به مبلغ مازاد تجدید ارزیابی قبلی اضافه می گردد.
مثال:
دانشگاه الف ساختمانی با مشخصات زیر دارد:
| ردیف | شرح | مبلغ دارایی ثاب ت |
|---|---|---|
| ۱ | بهای تمام شده (زمان خرید) | ۱/۰۰۰/۰۰۰ |
| ۲ | استهلاک انباشته قبل از اولین تجدید ارزیابی (۲ سال) | ۲۰۰/ |
| ۳ | ارزش دفتری قبل از تجدید ارزیابی اول | ۸۰۰/ |
| ۴ | ارزش منصفانه در تجدید ارزیابی اول | ۱/۲۰۰/۰۰۰ |
| ۵ | ارزش منصفانه در تجدید ارزیابی دوم | ۱/۳۵۰/۰۰۰ |
| ۶ | عمر مفید اولیه | ۱۰ سال |
| ۷ | عمر مفید باقیمانده (تجدید ارزیابی اول) Ð پایان سال دوم | ۸ سال |
| ۸ | عمر کارشناسی جدید (تجدید ارزیابی دوم) Ð پایان سال چهارم | ۶ سال |
| ۹ | روش استهلاک : خط مستقیم | - |
| ۱۰ | تجدید ارزیابی اول : پایان سال دوم | - |
| ۱۱ | تجدید ارزیابی دوم : پایان سال چهارم | - |
| ردیف | شرح | عنوان حساب | بدهکار | بستانکار |
|---|---|---|---|---|
| ۱ | خرید دارایی | دارایی ثابت | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | |
| حساب‌های پرداختنی | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | |||
| ۲ | محاسبه استهلاک تا زمان تجدید ارزیابی اول (۲ سال) - عمر مفید: ۱۰ سال | هزینه استهلاک | ۲۰۰/ | |
| استهلاک انباشته | ۲۰۰/ | |||
| ۳ | حذف استهلاک انباشته (۲ سال) | استهلاک انباشته | ۲۰۰/ | |
| دارایی ثابت | ۲۰۰/ | |||
| ۴ | ثبت افزایش ارزش دارایی (تجدید ارزیابی اول) | دارایی ثابت | ۴۰۰/ | |
| مازاد تجدید ارزیابی | ۴۰۰/ | |||
| ۵ | ثبت استهلاک جدید دارایی (سالانه) | هزینه استهلاک | ۱۵۰/ | |
| استهلاک انباشته | ۱۵۰/ | |||
| ۶ | استهلاک انباشته مازاد | مازاد تجدید ارزیابی | ۱۰۰/ | |
| سایر تغییرات در ارزش خالص | ۱۰۰/ | |||
| ۷ | حذف استهلاک انباشته (۲ سال) | استهلاک انباشته | ۳۰۰/ | |
| دارایی ثابت | ۳۰۰/ | |||
| ۸ | ثبت افزایش ارزش (تجدید ارزیابی دوم بعد از دو سال) | دارایی ثابت | ۴۵۰/ | |
| مازاد تجدید ارزیابی | ۴۵۰/ | |||
| ۹ | استهلاک سالانه مازاد | مازاد تجدید ارزیابی | ۱۲۵/ | |
| سایر تغییرات در ارزش خالص | ۱۲۵/ |
محاسبات:
استهلاک انباشته – بهای تمام شده = مبلغ دفتری ۲۰۰/
| سال | شرح | مبلغ دفتری قبل از تجدید | استهلاک دارایی | مبلغ دفتری پایان سال | مازاد قبلی | تغییر ارزش | استهلاک مازاد | مازاد ک ل |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | خرید دارایی | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | - | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | - | - | - | - |
| ۱ | هزینه استهلاک | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | ۱۰۰/ | ۹۰۰/ | - | - | - | - |
| ۲ Ð قبل از تجدید ارزیابی | پایان سال دوم | ۹۰۰/ | ۱۰۰/ | ۸۰۰/ | - | - | - | - |
| ۲ Ð تجدید ارزیابی | عمر مفید کارشناسی : ۸ سال | ۸۰۰/ | - | ۱/۲۰۰/۰۰۰ | - | ۴۰۰/ | ۴۰۰/ | |
| ۳ | هزینه استهلاک | ۱/۲۰۰/۰۰۰ | ۱۵۰/ | ۱/۰۵۰/۰۰۰ | ۴۰۰/ | - | ۵۰/ | ۳۵۰/ |
| ۴ Ð قبل از تجدید ارزیابی | پایان سال چهارم | ۱/۰۵۰/۰۰۰ | ۱۵۰/ | ۹۰۰/ | ۳۵۰/ | - | ۵۰/ | ۳۰۰/ |
| ۴ - تجدید ارزیابی | عمر مفید کارشناسی : ۶ سال | ۹۰۰/ | - | ۱/۳۵۰/۰۰۰ | ۳۰۰/ | ۴۵۰/ | - | ۷۵۰/ |
| ۵ - ۱۱ | هزینه استهلاک سالانه تا پایان عمر مفید | ۱/۳۵۰/۰۰۰ | ۲۲۵/ | ۱/۱۲۵/۰۰۰ | ۷۵۰/ | - | ۱۲۵/ | ۶۲۵/ |
تجدید ارزیابی اول:
مبلغ دفتری – ارزش منصفانه = مازاد تجدید ارزیابی ۸۰۰/
تعداد سال گذشته از تجدید ارزیابی × استهلاک سالانه = استهلاک انباشته مازاد ۲ × ۵۰/
استهلاک انباشته دارایی (۲ سال:)
| مازاد تجدید ارزیابی | = استهلاک سالانه مازاد |
|---|---|
| عمر مفید کارشناسی |
| ۴۰۰/ | = ۵۰/ |
|---|---|
| ۸ |
| ارزش دفتری دارایی | = استهلاک سالانه دارایی |
|---|---|
| عمر مفید کارشناسی |
تعداد سال گذشته از تجدید ارزیابی × استهلاک سالانه = استهلاک انباشته دارایی ۲ × ۱۵۰/
۲-۱ : زیان کاهش ارزش قبلا شناسایی شده باشد:
- تا سقف زیان کاهش ارزش قبلی به حساب " درآمد برگشت کاهش ارزش دارایی " برمیگردد
- مابه التفاوت افزایش ارزش تا سقف زیان کاهش ارزش قبلی به حساب مازاد تجدید ارزیابی ثبت می شود
| ۱/۲۰۰/۰۰۰ | = ۱۵۰/ |
|---|---|
| ۸ |
| مازاد تجدید ارزیابی | = استهلاک سالانه مازاد |
|---|---|
| عمر مفید کارشناسی |
| ۷۵۰/ | = ۱۲۵/ |
|---|---|
| ۶ |
دانشگاه الف ساختمانی با مشخصات زیر دارد:
| ردیف | شرح | مبلغ دارایی ثاب ت |
|---|---|---|
| ۱ | بهای تمام شده (زمان خرید) | ۱/۰۰۰/۰۰۰ |
| ۲ | استهلاک انباشته قبل از اولین تجدید ارزیابی (۲ سال) | ۲۰۰/ |
| ۳ | ارزش دفتری قبل از تجدید ارزیابی اول | ۸۰۰/ |
| ۴ | ارزش منصفانه در تجدید ارزیابی اول | ۷۰۰/ |
| ۵ | ارزش منصفانه در تجدید ارزیابی دوم | ۸۰۰/ |
| ۶ | عمر مفید اولیه | ۱۰ سال |
| ۷ | عمر مفید باقیمانده (تجدید ارزیابی اول) Ð پایان سال دوم | ۸ سال |
| ۸ | عمر کارشناسی جدید (تجدید ارزیابی دوم) Ð پایان سال چهارم | ۶ سال |
| ۹ | روش استهلاک : خط مستقیم | - |
| ۱۰ | تجدید ارزیابی اول : پایان سال دوم | - |
| ۱۱ | تجدید ارزیابی دوم : پایان سال چهارم | - |
| ردیف | شرح | عنوان حساب | بدهکار | بستانکار |
|---|---|---|---|---|
| ۱ | خرید دارایی | دارایی ثابت | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | |
| حساب‌های پرداختنی | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | |||
| ۲ | محاسبه استهلاک تا زمان تجدید ارزیابی اول (۲ سال) - عمر مفید: ۱۰ سال | هزینه استهلاک | ۲۰۰/ | |
| استهلاک انباشته | ۲۰۰/ | |||
| ۳ | حذف استهلاک انباشته | استهلاک انباشته | ۲۰۰/ | |
| دارایی ثابت | ۲۰۰/ | |||
| ۴ | ثبت کاهش ارزش دارایی (تجدید ارزیابی اول) | زیان کاهش ارزش دارایی | ۱۰۰/ | |
| دارایی ثابت | ۱۰۰/ | |||
| ۵ | ثبت استهلاک جدید دارایی (سالانه) | هزینه استهلاک | ۸۷/ | |
| استهلاک انباشته | ۸۷/ | |||
| ۶ | حذف استهلاک انباشته (۲ سال) | استهلاک انباشته | ۱۷۵/ | |
| دارایی ثابت | ۱۷۵/ | |||
| ۷ | ثبت افزایش ارزش (تجدید ارزیابی دوم بعد از دو سال) | دارایی ثابت | ۱۰۰/ | |
| درآمد برگشت کاهش ارزش دارایی | ۱۰۰/ | |||
| دارایی ثابت | ۱۷۵/ |
محاسبات:
استهلاک انباشته – بهای تمام شده = مبلغ دفتری ۲۰۰/
| مازاد تجدید ارزیابی | ۱۷۵/ | |||
|---|---|---|---|---|
| ۸ | استهلاک سالانه مازاد | مازاد تجدید ارزیابی | ۲۹/ | |
| سایر تغییرات در ارزش خالص | ۲۹/ |
| سال | شرح | مبلغ دفتری قبل از تجدید | استهلاک دارایی | مبلغ دفتری پایان سال | مازاد (زیان کاهش ارزش) قبلی | تغییر ارزش | استهلاک مازاد | مازاد (زیان کاهش ارزش) ک ل |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | خرید دارایی | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | - | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | - | - | - | - |
| ۱ | هزینه استهلاک | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | ۱۰۰/ | ۹۰۰/ | - | - | - | - |
| ۲ Ð قبل از تجدید ارزیابی | پایان سال دوم | ۹۰۰/ | ۱۰۰/ | ۸۰۰/ | - | - | - | - |
| ۲ Ð تجدید ارزیابی | عمر مفید کارشناسی: ۸ سال | ۸۰۰/ | - | ۷۰۰/ | - | ۱۰۰/ | - | ۱۰۰/ |
| ۳ | هزینه استهلاک | ۷۰۰/ | ۸۷/ | ۶۱۲/ | ۱۰۰/ | - | - | ۱۰۰/ |
| ۴ Ð قبل از تجدید ارزیابی | پایان سال چهارم | ۶۱۲/ | ۸۷/ | ۵۲۵/ | ۱۰۰/ | - | - | ۱۰۰/ |
| ۴ - تجدید ارزیابی | عمر مفید کارشناسی: ۶ سال | ۵۲۵/ | - | ۸۰۰/ | ۱۰۰/ | ۲۷۵/ | - | ۱۷۵/ |
| ۵ - ۱۱ | هزینه استهلاک سالانه تا پایان عمر مفید | ۸۰۰/ | ۱۳۳/ | ۶۶۶/ | ۱۷۵/ | - | ۲۹/ | ۱۴۵/ |
تجدید ارزیابی اول:
مبلغ دفتری – ارزش منصفانه = زیان کاهش ارزش ۸۰۰/
استهلاک انباشته دارایی (۲ سال:) تعداد سال گذشته از تجدید ارزیابی × استهلاک سالانه = استهلاک انباشته دارایی ۲× ۸۷/
| ارزش دفتری دارایی | = استهلاک سالانه دارایی |
|---|---|
| عمر مفید کارشناسی |
| ۷۰۰/ | = ۸۷/ |
|---|---|
| ۸ |
۲- ارزش منصفانه جدید کمتر از مبلغ دفتری باشد :
۱-۲ : مازاد تجدید ارزیابی قبلا شناسایی شده باشد:
- ابتدا از محل مازاد تجدید ارزیابی همان دارایی کسر می‌شود
- اگر مبلغ مازاد تجدید ارزیابی کافی نباشد، مابهالتفاوت به حساب زیان کاهش ارزش منظور می‌شود دانشگاه الف ساختمانی با مشخصات زیر دارد:
| مازاد تجدید ارزیابی | = استهلاک سالانه مازاد |
|---|---|
| عمر مفید کارشناسی |
| ۱۷۵/ | = ۲۹/ |
|---|---|
| ۶ |
| ردی ف | شرح | مبلغ دارایی ثابت |
|---|---|---|
| ۱ | بهای تمام شده (زمان خرید) | ۱/۰۰۰/۰۰۰ |
| ۲ | استهلاک انباشته قبل از اولین تجدید ارزیابی (۲ سال) | ۲۰۰/ |
| ۳ | ارزش دفتری قبل از تجدید ارزیابی اول | ۸۰۰/ |
| ۴ | ارزش منصفانه در تجدید ارزیابی اول | ۱/۲۰۰/۰۰۰ |
| ۵ | ارزش منصفانه در تجدید ارزیابی دوم | ۵۰۰/ |
| ۶ | عمر مفید اولیه | ۱۰ سال |
| ۷ | عمر مفید باقیمانده (تجدید ارزیابی اول) Ð پایان سال دوم | ۸ سال |
| ۸ | عمر کارشناسی جدید (تجدید ارزیابی دوم) Ð پایان سال چهارم | ۶ سال |
| ۹ | روش استهلاک : خط مستقیم | - |
| ۱۰ | تجدید ارزیابی اول : پایان سال دوم | - |
۱۱ تجدید ارزیابی دوم : پایان سال چهارم - محاسبات:
| سال | شرح | مبلغ دفتری قبل از تجدید | استهلاک دارایی | مبلغ دفتری پایان سال | مازاد قبلی | تغییر ارزش | استهلاک مازاد | مازاد ک ل (کاهش ارزش) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | خرید دارایی | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | - | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | - | - | - | - |
| ۱ | هزینه استهلاک | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | ۱۰۰/ | ۹۰۰/ | - | - | - | - |
| ۲ Ð قبل از تجدید ارزیابی | پایان سال دوم | ۹۰۰/ | ۱۰۰/ | ۸۰۰/ | - | - | - | - |
| ۲ Ð تجدید ارزیابی | عمر مفید کارشناسی : ۸ سال | ۸۰۰/ | - | ۱/۲۰۰/۰۰۰ | - | ۴۰۰/ | - | ۴۰۰/ |
| ۳ | هزینه استهلاک | ۱/۲۰۰/۰۰۰ | ۱۵۰/ | ۱/۰۵۰/۰۰۰ | ۴۰۰/ | - | ۵۰/ | ۳۵۰/ |
| ۴ Ð قبل از تجدید ارزیابی | پایان سال چهارم | ۱/۰۵۰/۰۰۰ | ۱۵۰/ | ۹۰۰/ | ۳۵۰/ | - | ۵۰/ | ۳۰۰/ |
| ۴ - تجدید ارزیابی | عمر مفید کارشناسی : ۶ سال | ۹۰۰/ | - | ۵۰۰/ | ۳۰۰/ | ۴۰۰/ | - | ۱۰۰/ |
| ۵ - ۱۱ | هزینه استهلاک سالانه تا پایان عمر مفید | ۵۰۰/ | ۸۳/ | ۴۱۶/ | - | - | - | - |
استهلاک انباشته – بهای تمام شده = مبلغ دفتری ۲۰۰/
مبلغ دفتری – ارزش منصفانه = مازاد تجدید ارزیابی ۸۰۰/
| ردیف | شرح | عنوان حساب | بدهکار | بستانکار |
|---|---|---|---|---|
| ۱ | خرید دارایی | دارایی ثابت | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | |
| حساب‌های پرداختنی | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | |||
| ۲ | محاسبه استهلاک تا زمان تجدید ارزیابی اول (۲ سال) - عمر مفید: ۱۰ سال | هزینه استهلاک | ۲۰۰/ | |
| استهلاک انباشته | ۲۰۰/ | |||
| ۳ | حذف استهلاک انباشته (۲ سال) | استهلاک انباشته | ۲۰۰/ | |
| دارایی ثابت | ۲۰۰/ | |||
| ۴ | ثبت افزایش ارزش دارایی (تجدید ارزیابی اول) | دارایی ثابت | ۴۰۰/ | |
| مازاد تجدید ارزیابی | ۴۰۰/ | |||
| ۵ | ثبت استهلاک جدید دارایی (سالانه) | هزینه استهلاک | ۱۵۰/ | |
| استهلاک انباشته | ۱۵۰/ | |||
| ۶ | استهلاک انباشته مازاد | مازاد تجدید ارزیابی | ۱۰۰/ | |
| سایر تغییرات در ارزش خالص | ۱۰۰/ | |||
| ۷ | حذف استهلاک انباشته (۲ سال) | استهلاک انباشته | ۳۰۰/ | |
| دارایی ثابت | ۳۰۰/ | |||
| ۸ | ثبت کاهش ارزش (تجدید ارزیابی دوم) | مازاد تجدید ارزیابی | ۳۰۰/ | |
| دارایی ثابت | ۳۰۰/ | |||
| زیان کاهش ارزش دارایی | ۱۰۰/ | |||
| دارایی ثابت | ۱۰۰/ |
استهلاک انباشته مازاد تجدید ارزیابی:
تعداد سال گذشته از تجدید ارزیابی × استهلاک سالانه = استهلاک انباشته مازاد ۲ × ۵۰/
استهلاک انباشته دارایی (۲ سال:) تعداد سال گذشته از تجدید ارزیابی × استهلاک سالانه = استهلاک انباشته دارایی
| مازاد تجدید ارزیابی | = استهلاک سالانه مازاد |
|---|---|
| عمر مفید کارشناسی |
| ۴۰۰/ | = ۵۰/ |
|---|---|
| ۸ |
| ارزش دفتری دارایی | = استهلاک سالانه دارایی |
|---|---|
| عمر مفید کارشناسی |
| ۱/۲۰۰/۰۰۰ | = ۱۵۰/ |
|---|---|
| ۸ |
۲× ۱۵۰/
۲-۲ : زیان کاهش ارزش قبلا شناسایی شده باشد:
- زیان کاهش ارزش شناسایی می گردد دانشگاه الف ساختمانی با مشخصات زیر دارد:
| ردیف | شرح | مبلغ دارایی ثاب ت |
|---|---|---|
| ۱ | بهای تمام شده (زمان خرید) | ۱/۰۰۰/۰۰۰ |
| ۲ | استهلاک انباشته قبل از اولین تجدید ارزیابی (۲ سال) | ۲۰۰/ |
| ۳ | ارزش دفتری قبل از تجدید ارزیابی اول | ۸۰۰/ |
| ۴ | ارزش منصفانه در تجدید ارزیابی اول | ۷۰۰/ |
| ۵ | ارزش منصفانه در تجدید ارزیابی دوم | ۵۰۰/ |
| ۶ | عمر مفید اولیه | ۱۰ سال |
| ۷ | عمر مفید باقیمانده (تجدید ارزیابی اول) Ð پایان سال دوم | ۸ سال |
| ۸ | عمر کارشناسی جدید (تجدید ارزیابی دوم) Ð پایان سال چهارم | ۶ سال |
| ۹ | روش استهلاک : خط مستقیم | - |
| ۱۰ | تجدید ارزیابی اول : پایان سال دوم | - |
| ۱۱ | تجدید ارزیابی دوم : پایان سال چهارم | - |
محاسبات:
| سال | شرح | مبلغ دفتری قبل از تجدید | استهلاک دارایی | مبلغ دفتری پایان سال | زیان کاهش ارزش قبلی | تغییر ارزش | زیان کاهش ارزش ک ل |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | خرید دارایی | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | - | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | - | - | - |
| ۱ | هزینه استهلاک | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | ۱۰۰/ | ۹۰۰/ | - | - | - |
| ۲ Ð قبل از تجدید ارزیابی | پایان سال دوم | ۹۰۰/ | ۱۰۰/ | ۸۰۰/ | - | - | - |
| ۲ Ð تجدید ارزیابی | عمر مفید کارشناسی: ۸ سال | ۸۰۰/ | - | ۷۰۰/ | - | ۱۰۰/ | ۱۰۰/ |
| ۳ | هزینه استهلاک | ۷۰۰/ | ۸۷/ | ۶۱۲/ | ۱۰۰/ | - | ۱۰۰/ |
| ۴ Ð قبل از تجدید ارزیابی | پایان سال چهارم | ۶۱۲/ | ۸۷/ | ۵۲۵/ | ۱۰۰/ | - | ۱۰۰/ |
| ۴ - تجدید ارزیابی | عمر مفید کارشناسی: ۶ سال | ۵۲۵/ | - | ۵۰۰/ | ۱۰۰/ | ۲۵/ | ۱۲۵/ |
| ۵ - ۱۱ | هزینه استهلاک سالانه تا پایان عمر مفید | ۵۰۰/ | ۸۳/ | ۴۱۶/ | - | - | - |
| ردیف | شرح | عنوان حساب | بدهکار | بستانکار |
|---|---|---|---|---|
| ۱ | خرید دارایی | دارایی ثابت | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | |
| حساب‌های پرداختنی | ۱/۰۰۰/۰۰۰ | |||
| ۲ | محاسبه استهلاک تا زمان تجدید ارزیابی اول (۲ سال) - عمر مفید : ۱۰ سال | هزینه استهلاک | ۲۰۰/ | |
| استهلاک انباشته | ۲۰۰/ | |||
| ۳ | حذف استهلاک انباشته (۲ سال) | استهلاک انباشته | ۲۰۰/ | |
| دارایی ثابت | ۲۰۰/ | |||
| ۴ | زیان کاهش ارزش دارایی | ۱۰۰/ |
استهلاک انباشته – بهای تمام شده = مبلغ دفتری ۲۰۰/
مبلغ دفتری – ارزش منصفانه = زیان کاهش ارزش ۸۰۰/
استهلاک انباشته دارایی (۲ سال:) تعداد سال گذشته از تجدید ارزیابی × استهلاک سالانه = استهلاک انباشته دارایی ۲× ۸۷/
| ثبت کاهش ارزش دارایی (تجدید ارزیابی اول) | دارایی ثابت | ۱۰۰/ | ||
|---|---|---|---|---|
| ۵ | ثبت استهلاک جدید دارایی (سالانه) | هزینه استهلاک | ۸۷/ | |
| استهلاک انباشته | ۸۷/ | |||
| ۶ | حذف استهلاک انباشته (۲ سال) | استهلاک انباشته | ۱۷۵/ | |
| دارایی ثابت | ۱۷۵/ | |||
| ۷ | ثبت کاهش ارزش دارایی (تجدید ارزیابی اول) | زیان کاهش ارزش دارایی | ۲۵/ | |
| دارایی ثابت | ۲۵/ |
| ارزش دفتری دارایی | = استهلاک سالانه دارایی |
|---|---|
| عمر مفید کارشناسی |
| ۷۰۰/ | = ۸۷/ |
|---|---|
| ۸ |
استهلاک انباشته – مبلغ تجدید ارزیابی اول = مبلغ دفتری دارایی ثابت ۱۷۵/
پیوست ۷
نحوه ارزیابی املاک
نحوه ارزیابی املاک:
برای ارزیابی و تعیین قیمت املاک اعم از ویلائی، مسکونی و اداری، تجاری، آموزشی و درمانی بهداشتی و...، شناخت و تفکیک عوامل و پارامتر‌های تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه و اعیان، امتیازات و هزینه‌های متفرقه آن دقت لازم بهعملآید. فرایند گرداوری، ارزیابی و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی املاک است.
»کاربری املاک «مهم‌ترین پارامتر جهت ارزیابی املاک (شامل: عرصه، اعیان و امتیازات) می‌باشد.
همچنین از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن می‌باشد چرا که زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می‌آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند. بنابراین ارزش عرصه تابع پارامتر‌ها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده و پس از تحقیق و ترجیحا با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت‌گذاری می‌شود.
ü اندازه ابعاد ملک و بهخصوص طول ضلع متصل به معبر (بر ملک) ü کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است ü عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک) ü موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه ü امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیون‌های مربوطه در مراجع قانونی ü موقعیت استقرار و منطقه‌ای ملک (ب هطورکلی آیا ملک داخل محدوده شهرها می‌باشد.) براساس قانون، تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱۳۶۲ و محدوده شهرکها، بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می‌شود و یا ملک خارج از محدوده می‌باشد و اولین قدم، احراز مالکیت واطمینان از مطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است و اهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولا فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان کار و یا حتی ملک همجوار دارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می‌باشند؛
ü بررسی قرارگیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی (میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی.) عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک می‌باشد که خود شامل عوامل ذیل است:
ü هزینه‌های شهرداری شامل عوارض صدور پروانه، عوارض پذیره در املاک تجاری، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیشآمدگی (بالکن)، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، عوارض کمیسیون‌های مختلف، عوارض آتشنشانی و فضای سبز و غیره.
ü حقکسب و پیشه و یا حق سرقفلی در املاک تجاری ü هزینه‌های احداث بنا شامل طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح و تجهیزات لازم، تأمین ماشینآلات، در پروژه‌های خاص هزینه ژئوتکنیک (زمینشناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایر هزینه‌های متفرقه.
ü بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمان‌ها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت وسیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازککاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده و برای هرگروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد و اعلام می‌نمایند و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق وگاز وتلفن، آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فنکویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف و معمول مانند شیرآلات و لوازم برقی و تجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون و نماسازیهای خاص، سیستم‌های امنیتی و غیره را به آن اضافه می‌نمایند.
ü در برآورد قیمت پارکینگ و انباریها و همچنین مرغوبیت مکانی آنها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحد‌ها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد) ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی ۲.۹۰ متر- حداکثر ارتفاع پارکینگ ۲.۲۰ متر- حداکثر ارتفاع مفید پیلوت
۲.۴۰ متر- حداکثر ارتفاع زیرزمین ۲.۲۰ متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری ۴.۵۰ متر (، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، و در مجتمع‌های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می‌بایست در نظر گرفته شود.
ü پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولا بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیاب می‌باشد.
ü نشریه کارشناس (ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بهشرح ذیل ارائه نموده که براساس آن می‌توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینستکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت و ساز در حد عرف و حداقل در آن رعایت شده باشد به‌طوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط و اصول فنی صحیح اجراء نشده است. ساختمان‌هایی با حدود ۲۵ سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده و عملا وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب، معمولا به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه‌های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد. موارد دارای قدمت بالای ۳۰ سال نیز معمولا درصد ارزش حدود ۵۰ درصد در نظر گرفته می‌شود.
جدول کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا
| عمر | ۰ | ۱ | ۲ | ۳ | ۴ | ۵ | ۶ | ۷ | ۸ | ۹ | ۱۰ | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| بنا | |||||||||||||
| (سال) | |||||||||||||
| درصد | ۱۰۰ | ۹۷/ | ۹۵ | ۹۳ | ۹۱ | ۸۹ | ۸۷ | ۸۵ | ۸۳/ | ۸۱/ | ۷۹/ | ||
| ارزش |
موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری می‌بایست تعیین و اعلام گردد، بررسی حق کسب و پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی وتعیین مبلغ ریالی آن می‌باشد و لازمه این کار، درک و شناخت درست این دو عامل وتفاوتهای بین آنها است.
سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله که برای متصرف قانونی آن، توسط قانون به رسمیت شناخته شده است و عمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب و پیشه عمری کوتاه دارد و میزان ارزش حق کسب و پیشه متناسب با زمان شروع کسب و کار و میزان آن حدآکثر تا ۵۰ درصد ارزش سر قفلی می‌تواند باشد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید و این عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست. به عبارتی، سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت)
| عمر بنا (سال) | ۱۱ | ۱۲ | ۱۳ | ۱۴ | ۱۵ | ۱۶ | ۱۷ | ۱۸ | ۱۹ | ۲۰ | ۲۱ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| درصد | ۷۸ | ۷۶/ | ۷۴/ | ۷۳/ | ۷۱/ | ۷۰/ | ۶۸/ | ۶۷/ | ۶۶/ | ۶۵ | ۶۳/ | ||||
| ارزش | |||||||||||||||
| عمر بنا (سال) | ۲۲ | ۲۳ | ۲۴ | ۲۵ | ۲۶ | ۲۷ | ۲۸ | ۲۹ | ۳۰ | ||||||
| درصد ارزش | ۵۰/ | ۶۱/ | ۶۰/ | ۵۹/ | ۵۸/ | ۵۷/ | ۵۶/ | ۵۵/ | ۵۵ | ||||||
| ۶۲ |
در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
حق کسب و پیشه به مالک اختصاص ندارد و این حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است و در واقع نتیجه فعالیت مستأجر می‌باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده و موجب معرفی محل و رونق تجاری ملک می‌شود و قابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). بنابراین بعد از اینکه مستاجر در محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند.
نکته بسیار مهم اینکه در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره‌ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد. بر این اساس ماده ۶ قانون سال ۷۶ می‌گوید، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می‌تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد.
تبصره ب : در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.مبنای ارزیابی املاک در مناطق مختلف معمولا کاربری مسکونی را به عنوان مبنا در نظر گرفته می‌شود و ارزش املاک با کاربری غیر از مسکونی را بر حسب درصدی از ارزش کاربری مسکونی در منطقه، ملاک محاسبه قرار می‌دهند. البته املاک با کاربری تجاری از این موضوع مستثنی هستند و نحوه محاسبات آن در جدول ذیل مشخص شده است:
* مبنای محاسبه:
| ردی ف | ارزیابی املاک) کاربر ی) | توضیحات | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | مسکونی | براساس موقعیت در منطقه و امتیازات و شرایط بیان شده در دستورالع مل | ||||
| تعیین قیمت می گردد. | ||||||
| ۲ | اداری | * قیمت مسکونی +امتیازات و عوارض شهرداری جهت تبدیل به ادار ی + | ||||
| ارزش جواز اداری (معمولا حدود ۱/ | ||||||
| ۳ | آموزشی | حدود ۶۰ درصد قیمت مسکونی منطقه+ارزش امتیازات و پرداخت | ||||
| عوارض شهردار ی | ||||||
| ۴ | بهداشتی درمانی | حدود ۶۰ درصد قیمت مسکونی+ارزش امتیازات، امکانات + سرقفلیو | ||||
| ارزش معنوی آ ن | ||||||
| ۵ | تجاری | بر اساس موقعیت واحد تجاری در منطقه و میزان ارزش عوارض پرداختی به | ||||
| شهرداری جهت اخذ جواز تجاری و مقدار مساحت و قرارگیری در منطقه | ||||||
| ارزیابی می گردد. در محاسبه ارزش تجاری یک ملک تجاری شامل ارزش | ||||||
| ملکیت وارزش سرقفلی واحد تجاری بوده که معمولا ارزش ملکیت حدود | ||||||
| ۱۵ درصد و ارزش سرقفلی حدود ۸۵ درصد کل در نظر گرفته می شود. |
۱. ارزش عرصه یا قدرالسهم از عرصه (در صورتیکه ملک بصورت مشاع باشد)؛
۲. ارزش اعیانی؛
۳. ارزش امتیازات و عوارض شهرداری.
مبنای محاسبه برای »کاربری تجاری« علاوه بر موارد فوق، »ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه« مد نظر قرار می‌گیرد.امتیازات شامل آب، برق، گاز، تلفن و انشعابات می‌باشد.
الف) مشخصات ثبتی
استان شهرستان شهر بخش اداره ثبت و اسناد و املاک شماره بخش ثبتی پلاک اصلی پلاک فرعی قطعه شماره دفتر املاک شماره صفحه شماره ثبت
ب) وضعیت مالکیت سند
دارای سند تک برگی دارای سند دفترچهای فاقد سند فاقد سند و دارای بنچاق صلح اجاره به شرط تملیک اوقافی هبه (سند دار) هبه (بدون سند) هبه (صورتجلسه) آستان قدس رضوی بنیاد اشخاص سایر توضیح وضعیت مالکیت شماره بنچاق شماره دفترخانه شماره سند انتقال تاریخ سند انتقال حدود اربعه ثبتی طبق سند مالکیت میزان مالکیت (عرصه) میزان مالکیت (اعیان) نوع مالکیت مندرج در سند توضیحات شرح و مالکیت ملک
پ) نوع کاربری
مسکونی اداری تجاری صنعتی بهداشتی و درمانی آموزشی اداری و تجاری سایر با ذکر نوع:
ت) وضعیت موجود
توضیحات:
ث) مشخصات ساختمان
مساحت عرصه طبق سند .....................................
مساحت عرصه بعد از اصلاحی .....................................
مساحت عرصه نهایی (موجود) .....................................
مساحت اعیانی .....................................
تعداد طبقات اعیانی .....................................
نوع سازه اعیانی (فلزی، بتنی، دیوار باربر) .....................................
قدمت ساختمان‌های اعیانی .....................................
ج) وضعیت امتیاز انشعابات
امتیاز برق .....................................
امتیاز آب .....................................
امتیاز گاز .....................................
امتیاز تلفن .....................................
چ) ارزیابی
میزان ارزش بازار عرصه ................................... ریال میزان ارزش بازار اعیانی .................................... ریال میزان ارزش بازار امتیازات .................................. ریال جمع کل ارزش بازار ملک ................................. ریال
پیوست ۸
منبع : سایت حسابداری بیمارستان
کانال تلگرام @hospitalaccounting